I beni in comune possono far nascere una notevole serie di problemi in capo ai proprietari. Questo succede soprattutto nei casi in cui il bene da dividere è stato acquistato nel procedimento ereditario oppure in caso di divorzio o separazione quando una coppia sposata possiede una proprietà in comunione dei beni.
Questi problemi spesso vengono risolti dallo scioglimento della comunione; il diritto di ciascun comproprietario di richiedere la cessazione dello stato di comunione esistente anche se gli altri comproprietari si rifiutano.
Si parla di divisione consensuale quando tutti i comproprietari riuscivano a trovare un accordo su come suddividere l’immobile. I comproprietari dovranno stipulare un contratto di divisione che deve essere redatto in forma scritta e devono provvedere alla trascrizione del contratto dinanzi al notaio. Il contratto pone fine alla comunione ed include l'oggetto e le modalità di divisione.
Altro metodo per sciogliere la comunione è la divisione giudiziale, necessaria quando risulta impossibile raggiungere un accordo tra i comproprietari. La divisione di comproprietà è un procedimento non contenzioso che viene iniziato quando è proposta domanda di scioglimento di una comunione. Se non esiste un accordo tra i comproprietari, ad esempio, sull'oggetto dello scioglimento e sulla portata di una cosa comune; sul diritto di comproprietà dei singoli comproprietari o sulle quote in comproprietà, la persona che inizia il processo sarà indicata di risolvere la questione in causa di divisione. La decisione sarà emessa in merito al diritto contestato a quanto riportato sopra, ma anche allo scioglimento. È importante sottolineare che oltre alla decisione di scioglimento, il tribunale determinerà il modo della divisione e tutto il necessario per operare tale divisione.
Regolarmente, il tribunale dividerà la comproprietà per divisione fisica, ma gli immobili anche per divisione geometrica.
La divisione fisica della terra viene effettuata solo se è possibile dividere la particella in modo che ogni comproprietario acquisisce una particella nuova in proporzione alla sua parte.
Divisione geometrica di un edificio viene effettuata se è possibile dividere l’edificio nel modo di creare più unità immobiliari utilizzabili indipendenti.
Una particolare attenzione inoltre è stata riservata al rimborso quando prescritto dalla legge, determinato in un negozio giuridico, o se il comproprietario rende probabile che vi sia un serio motivo per ritenerlo.
In tali casi un co-proprietario acquisisce l’immobile intero, rimborsando gli altri comproprietari in base alle loro quote in comproprietà.
Infine, quando la corte determina che non è possibile sciogliere la comproprietà per divisioni sopra menzionate, il giudice può eseguire la procedura di divisione civile, in modo che l’immobile in questione è venduto in un’asta pubblica o in un altro modo adeguato, e la quantità acquisita in tale vendita è suddivisa tra i comproprietari in base alle loro quote in comproprietà.
A questo proposito, è importante sottolineare che, sulla prima asta l’immobile può essere venduto per minimamente 4/5 del valore stimato, e sulla seconda asta fino a 3/5.
Autore: Silvija Žužić | Avvocata Croazia | Avvocato Fiume, Rijeka | Studio legale Krk